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안녕하세요, 홍대들소 입니다 ^^

바로 이전 글에 이어서, 이 포스트에서는 권리금의 종류, 권리금에 대해서 주의해야 할 점, 권리금 장사하기, 경험상의 홍대상권 권리금 시세에 대해서 말씀을 드리도록 하겠습니다.

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권리금의 종류는,

- 영업권리금
- 시설권리금
- 바닥권리금

세 가지로 나누어 볼 수 있습니다.

영업권리금은, 이전에 장사하던 사람이 장사를 아주 잘 해서 단골층이 확보가 되었을 경우, 그것을 그대로 인계 받을 경우에 발생합니다. 예를들어, 어떤 상가에 당구장을 처음 열어서 아주 장사를 잘 했을 경우, 주인이 바뀌어 일정 수준의 고객은 확보할 수 있겠지요~ 사람들이 그곳에 당구장이 있다는 것을 알고 찾아올테니까요.

시설권리금은, 이전에 장사하던 사람이 설치해 놓은 설비나, 사용하던 장비 및 장구들을 인수할 때 발생합니다. 다시 당구장의 예를 들어보면, 테이블이나 큐를 제외하고라도 당구장을 운영하기 위해 필요한 수도 및 전기 설비, 인테리어가 되어 있다면 이전에 그것을 설치한 사람이 다음 사람에게 권리를 행사하게 됩니다.

바닥권리금은, 조금 특수하기는한데, 자신의 영업력과는 별개로 기존에 설정되어 있던 소속 상권의 권리 시세가 반영되어 나타나게 됩니다. 당구장이라도 신촌에서 하는 것과 변두리 주거지역에서 운영하는 것은 큰 차이가 있겠죠~ 따라서 지역마다 상권의 크기와 질에 따라서 바닥 권리가 형성되게 됩니다.

그런데!

실제로 가게 입지를 알아보고 계약하는 과정에서, 위에서 설명드린 3가지 권리금의 종류는 따로 취급되지 않습니다.
통상적으로 '권리금 얼마' 형태로 통합해서 가격이 매겨집니다.
부동산중개소에서도 '권리금 얼마' 라고 모두 합한 금액을 이야기하지 어떤 권리금은 얼마 얼마다 라고 말해주지는 않습니다.


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그럼, 권리금은 법적으로 보호받기 힘들다는 것 외에 또 어떤 주의점이 있을 지 알아보도록 하겠습니다.


1. 자신에게 '득'이 되는 권리를 취하라

권리금은 세 가지 개념이 혼합되어 있기 때문에, 모든 권리금의 '효용'이 자신에게 전달되는 것이 아닙니다. 가령 앞의 당구장 예에서, 원래 당구장이 있던 점포에 권리금 1000만원을 주고 들어가서 음식점을 연다고 해 봅시다. 1000만원 안에는 '당구장'의 영업력, '당구장'의 시설이 포함되어 있습니다. 그렇기때문에 자신이 지불한 1000만원의 권리금은 그 만큼의 값어치가 없게 되는 것이죠~
따라서, 무조건 목이 좋다고 해서 들어갈 것이 아니라, 이전의 업종이 무엇이고 자신이 개시할 업종이 무엇인지, 그리고 그 사이에 내가 취할 수 있는 권리금의 효용은 얼마만큼이 있을지 파악할 필요가 있습니다.
그렇다면, 당구장 자리에서 음식업을 할건데, 권리금을 받으면 안되는 것이 아니냐라고 반문할 수 있는데, 당연히 이전의 세입자는 권리를 행사하기 위해서 당구장을 하려고 하는 사람을 찾을 것이기 때문에, 어차피 권리금이 충족되지 않으면 그 점포를 얻을 가능성이 낮아집니다. 그럼 바로 이어서,

2. 권리금은 보장받는 돈이 아니다

이 이야기를 계속 강조하는데요, 여기에서의 보장은 앞에서 말한 법적인 보장이 아니라, 시장에서의 보장을 의미하기 때문에 성격이 조금 다릅니다.
말인즉슨, 경기의 변동에 따라서, 상권의 변화에 따라서, 업종의 트렌드 변화에 따라서 권리의 가치는 크게 변화될 수 있습니다. 앞의 예에서, 이전에 당구장을 하던 사람이 1000만원의 권리금을 주고 장사를 시작했더라도, 2년 뒤에 가게를 내 놓았을 때 자신이 처음에 지불했던 1000만원은 500만원이 될 수도, 최악의 경우 없어질 수도 있습니다. 만약, 나는 1000만원 권리금을 주고 입주했는데, 내가 영업을 하는 사이에 길 건너에 대형 쇼핑몰이 생겨서 우리 가게 앞에 오는 사람이 급격히 줄어들었다면 '바닥권리'의 가치가 낮아졌기 때문에 처음 지불한 1000만원의 가치는 그 만큼 작아지게 되는 것입니다.

3. 권리금 뻥튀기

권리금은 전/후 세입자간 거래이기 때문에 판단 기준이 명확하지 않습니다. 그래서 그 만큼 뻥튀기가 가능하죠. 1000만원 권리금을 주고 들어온 사람은 나갈 때에 최소 1000만원 이상의 권리금 행사를 원할 것입니다. 그런데, 장사가 너무 안돼서 가게를 내놓는 경우라면, 영업권리의 가치가 낮아지죠. 이 경우, 이전 세입자는 뻥튀기를 시작합니다. 장부 조작, 가짜 손님이 그 예이죠. 다음에 가게를 인수하려는 사람이 가게를 보러왔을 때, 뻥튀기 한 장부를 보여주면서 장사가 잘 된다고 속이거나, 더불어 가짜 손님을 앉혀놓고 장사가 잘되는 '척' 할 수 있습니다.
따라서, 가게를 구할 때는 부동산업자의 말이나 이전 임차인의 말만을 전적으로 믿지 말고, 자신이 직접 발품을 팔고 시간을 내어 상권을 둘러보며, 권리금의 가치가 정당한지 판단할 필요가 있습니다.

안녕하세요, 홍대들소입니다.
지난 며칠간 여러 일정들이 겹쳐서, 포스팅 예정이었던 글들을 많이 싣지 못했네요.
앞으로 더욱 부지런히 노력해야겠어요..

오늘은, 음식점이나 카페 혹은 일반적인 상가영업을 준비하는 분들이 필수적으로 아셔야 할 부동산 기초 상식에 대해서 알려드리려고 합니다. 저도 이번에 창업을 준비하면서 알아간 부분들이 많아서, 전문적인 이야기보다는 제 수준의 일반적인 이야기를 해 드리겠습니다.

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"용산사태 재발 방지 위해, 권리금 등 정당 보상 있어야"  (뉴시스 2009. 11. 03 기사)



작년 한 해, 뉴스창을 떠들썩하게 했던 용산사태를 기억하시지요? 진압사태가 일어나기 전, 원래 이 사건의 핵심은 상가 임차인에 대한 보상문제였다고 할 수 있죠. (다른 모든 문제를 차치하고 장사하시는 분들에 대한 철거 보상에만 국한해서 말씀드리자면요)

'보상금이 턱없이 적다' 라는 것이 핵심 메시지였다고 할 수 있는데, 이 문제의 중심에 바로 오늘 말씀드리려고 하는 '권리금'의 개념이 들어가 있습니다.
권리금의 사전적 정의는,

'일반적으로 용익권(用益權)·임차권(賃借權) 등의 권리를 양도하는 대가로 주고받는 금전' 이라고 합니다.

그런데 이 권리금은, 계약서상에 명시되어서 법적으로 보장받을 수 있는 부동산 거래 개념이 아니라,
이전 임차인과 이후 임차인 간에 관행적으로 거래되는 것이기 때문에 법적으로 보상받을 수 없죠.

따라서, 용산철거지역에서 장사를 하신 분들의 경우, 임차계약을 할 때는 권리금을 포함해서 1억이 들었다고 하더라도, 이후에 철거가 진행되면서 보상을 받을 때에는 권리금을 제외한 임대보증금만 보상을 받게 되는 것입니다. 

그런데, 1억 중에 권리금이 8000만원이라면...보상을 받고서 절대로 다시는 다른 곳에서 장사를 할 수 없는 금액이 되어버리죠.

우리나라에만 있는것으로 알고있는 '권리금' 이라는 특이한 개념은,
일제강점기가 끝나고 모든 사람들이 장사를 해서 돈을 벌려고 할 때, 점포에 대한 수요가 엄청났으므로
기존에 있던 임차인이 다음 임차인에게 가게 시설 및 영업권에 대한 일종의 '경매'를 한데서 유래되었다는 말이 있더군요..

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상가를 월세로 계약하려는 경우,

보증금 / 권리금 / 월세 

세 가지 개념에 대한 이해가 필요합니다.
(저도 처음에 가게를 알아보러 다닐 때 부동산에서 '2000에 4000에 130이에요' 라고 하면
속으로 '뭥미..' 하면서 '130은 알겠는데, 2000은 뭐고 4000은 뭐에요?' 라고 되묻기도 했었죠..-_-)




제 수준에서 이 개념을 설명드리자면,

보증금과 월세 는,
임차인-건물주 간의 계약 사항입니다.
자취를 해 보신 분들은 익히 아시겠지만, 입주시에 건물주에게 보증금을 선납하고, 매달 특정일에 월세금액을 지불하는 구조이죠. 그리고 임차인이 월세를 지불하지 못하는 경우에는 건물주(혹은 임대인)가 보증금에서 월세를 깔(?) 수 있는 권리를 행사할 수 있죠.
일반적으로 보증금과 월세는 반비례하는데, 싼 보증금과 상대적으로 비싼 월세의 경우 초기 자본이 적은 세입자에게 유리하게 보일 수 있으나, 영업이 잘 되지 않아서 수익이 적게 발생하면 큰 부담으로 다가올 수 있으니 유의해서 결정하셔야 해요.
제가 두 달 동안, 부동산 시장을 헤집고 다녀본 결과, 관행적으로 '보증금 1000만원 = 월세 10~15만원' 으로 계산되어서 조정이 가능하더군요.

권리금 은,
앞에서 말씀드렸다시피 '이전 임차인(세입자)-이후 임차인(세입자)' 간의 계약입니다.
건물주와는 전혀 상관이 없는 금액입니다. 따라서 법적으로 보호받기 힘든 부분이며, 시세도 제각각이죠.

가령, 같은 건물의 바로 붙어 있는 가게의 경우라도 이전 주인의 성향(?)에 따라서
한 가게의 권리금이 2000만원일 때, 바로 옆 가게의 권리금은 4000만원일 수도 있다는 이야기입니다.

또한, 권리금은 경기변동을 많이 탄다고 하는데,
아무래도 경기가 좋을 때는 많은 사람들이 사업을 하려고 하니 권리금 시세가 높아질 것이고,
불경기일 때는 반대로 내려가게 됩니다.

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사업을 준비하면서 부동산에 대한 지식을 알음알음 배워갔는데요,
한 포스트에 담기는 읽으시기도 힘들 것 같아서, 권리금에 대한 이야기를 두 파트로 나누어야겠습니다.

바로 이어서, 권리금의 종류, 권리금에 대해서 주의할 점, 권리금으로 장사하기, 홍대 상권 권리금 수준(09년 연말~10년 초) 에 대한 내용을 전달해 드리도록 할게요~

글 쓰는 재주가 없어서, 전달이 잘 되려나 모르겠습니다.
여러분께 유익한 정보를 많이 전달해 드릴 수 있도록 최선을 다해볼게요 ^^

혹시, 점포 창업 관련해서 (저도 준비하고 있는 입장입니다만..) 궁금하신 주제가 있으시면
nintheb@gmail.com 으로 메일 주시거나, 제 트윗으로 메시지 주시면 우선적으로 포스팅 하도록 하겠습니다.

그럼 다음 글에서 뵈어요!