점포 창업을 위한 필수 기초상식 - 부동산 용어, 권리금과 보증금이 뭘까? (2) : 종류와 주의할 점

안녕하세요, 홍대들소 입니다 ^^

바로 이전 글에 이어서, 이 포스트에서는 권리금의 종류, 권리금에 대해서 주의해야 할 점, 권리금 장사하기, 경험상의 홍대상권 권리금 시세에 대해서 말씀을 드리도록 하겠습니다.

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권리금의 종류는,

- 영업권리금
- 시설권리금
- 바닥권리금

세 가지로 나누어 볼 수 있습니다.

영업권리금은, 이전에 장사하던 사람이 장사를 아주 잘 해서 단골층이 확보가 되었을 경우, 그것을 그대로 인계 받을 경우에 발생합니다. 예를들어, 어떤 상가에 당구장을 처음 열어서 아주 장사를 잘 했을 경우, 주인이 바뀌어 일정 수준의 고객은 확보할 수 있겠지요~ 사람들이 그곳에 당구장이 있다는 것을 알고 찾아올테니까요.

시설권리금은, 이전에 장사하던 사람이 설치해 놓은 설비나, 사용하던 장비 및 장구들을 인수할 때 발생합니다. 다시 당구장의 예를 들어보면, 테이블이나 큐를 제외하고라도 당구장을 운영하기 위해 필요한 수도 및 전기 설비, 인테리어가 되어 있다면 이전에 그것을 설치한 사람이 다음 사람에게 권리를 행사하게 됩니다.

바닥권리금은, 조금 특수하기는한데, 자신의 영업력과는 별개로 기존에 설정되어 있던 소속 상권의 권리 시세가 반영되어 나타나게 됩니다. 당구장이라도 신촌에서 하는 것과 변두리 주거지역에서 운영하는 것은 큰 차이가 있겠죠~ 따라서 지역마다 상권의 크기와 질에 따라서 바닥 권리가 형성되게 됩니다.

그런데!

실제로 가게 입지를 알아보고 계약하는 과정에서, 위에서 설명드린 3가지 권리금의 종류는 따로 취급되지 않습니다.
통상적으로 '권리금 얼마' 형태로 통합해서 가격이 매겨집니다.
부동산중개소에서도 '권리금 얼마' 라고 모두 합한 금액을 이야기하지 어떤 권리금은 얼마 얼마다 라고 말해주지는 않습니다.

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그럼, 권리금은 법적으로 보호받기 힘들다는 것 외에 또 어떤 주의점이 있을 지 알아보도록 하겠습니다.


1. 자신에게 '득'이 되는 권리를 취하라

권리금은 세 가지 개념이 혼합되어 있기 때문에, 모든 권리금의 '효용'이 자신에게 전달되는 것이 아닙니다. 가령 앞의 당구장 예에서, 원래 당구장이 있던 점포에 권리금 1000만원을 주고 들어가서 음식점을 연다고 해 봅시다. 1000만원 안에는 '당구장'의 영업력, '당구장'의 시설이 포함되어 있습니다. 그렇기때문에 자신이 지불한 1000만원의 권리금은 그 만큼의 값어치가 없게 되는 것이죠~
따라서, 무조건 목이 좋다고 해서 들어갈 것이 아니라, 이전의 업종이 무엇이고 자신이 개시할 업종이 무엇인지, 그리고 그 사이에 내가 취할 수 있는 권리금의 효용은 얼마만큼이 있을지 파악할 필요가 있습니다.
그렇다면, 당구장 자리에서 음식업을 할건데, 권리금을 받으면 안되는 것이 아니냐라고 반문할 수 있는데, 당연히 이전의 세입자는 권리를 행사하기 위해서 당구장을 하려고 하는 사람을 찾을 것이기 때문에, 어차피 권리금이 충족되지 않으면 그 점포를 얻을 가능성이 낮아집니다. 그럼 바로 이어서,

2. 권리금은 보장받는 돈이 아니다

이 이야기를 계속 강조하는데요, 여기에서의 보장은 앞에서 말한 법적인 보장이 아니라, 시장에서의 보장을 의미하기 때문에 성격이 조금 다릅니다.
말인즉슨, 경기의 변동에 따라서, 상권의 변화에 따라서, 업종의 트렌드 변화에 따라서 권리의 가치는 크게 변화될 수 있습니다. 앞의 예에서, 이전에 당구장을 하던 사람이 1000만원의 권리금을 주고 장사를 시작했더라도, 2년 뒤에 가게를 내 놓았을 때 자신이 처음에 지불했던 1000만원은 500만원이 될 수도, 최악의 경우 없어질 수도 있습니다. 만약, 나는 1000만원 권리금을 주고 입주했는데, 내가 영업을 하는 사이에 길 건너에 대형 쇼핑몰이 생겨서 우리 가게 앞에 오는 사람이 급격히 줄어들었다면 '바닥권리'의 가치가 낮아졌기 때문에 처음 지불한 1000만원의 가치는 그 만큼 작아지게 되는 것입니다.

3. 권리금 뻥튀기

권리금은 전/후 세입자간 거래이기 때문에 판단 기준이 명확하지 않습니다. 그래서 그 만큼 뻥튀기가 가능하죠. 1000만원 권리금을 주고 들어온 사람은 나갈 때에 최소 1000만원 이상의 권리금 행사를 원할 것입니다. 그런데, 장사가 너무 안돼서 가게를 내놓는 경우라면, 영업권리의 가치가 낮아지죠. 이 경우, 이전 세입자는 뻥튀기를 시작합니다. 장부 조작, 가짜 손님이 그 예이죠. 다음에 가게를 인수하려는 사람이 가게를 보러왔을 때, 뻥튀기 한 장부를 보여주면서 장사가 잘 된다고 속이거나, 더불어 가짜 손님을 앉혀놓고 장사가 잘되는 '척' 할 수 있습니다.
따라서, 가게를 구할 때는 부동산업자의 말이나 이전 임차인의 말만을 전적으로 믿지 말고, 자신이 직접 발품을 팔고 시간을 내어 상권을 둘러보며, 권리금의 가치가 정당한지 판단할 필요가 있습니다.

(사진은 네이버 diderot님 블로그에서 퍼왔습니다)

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사업을 준비하면서, 장사가 잘 되어야만 꼭 돈을 버는 것이 아니구나 하는 것을 알았습니다. 바로 '권리금 장사' 때문인데요,
상권 변화를 정확하게 읽을 수 있다면, (B급 상권이 2~3년 내에 A급 상권으로 급부상 할 것임을 알 수 있다면), 그리고 충분한 자금력이 된다면,
권리금이 낮은 점포를 선점해서 계약하고, 손해를 보지 않을 정도로만 2년 정도 영업을 합니다. 그리고 2년 후에 상권이 발달했을 때, 권리금에 프리미엄을 얹어서 받는 것이죠.

이렇게 하시는 분들이 있다는 것을 알지만,
사업에 대한 성실함과 노력으로 얻는 보상의 가치가 더 크다고 믿기에 저는 고려조차 하지 않으렵니다.
(돈 있는 사람들만 돈을 더 버는 더러운 세상...-_-)

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제가 지난 몇 달간, 발품을 팔며 알아 본 홍대 부동산 시장의 특징과 시세에 대해서는
아무래도 다음에 '홍대상권 자체 분석' 편에서 소개하는게 나을 것 같네요~

다음 글도 많이 읽어주세요 ^^